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Calculadora de Empréstimo FHA

Calcule as parcelas de empréstimos FHA incluindo MIP (Prêmio de Seguro Hipotecário).

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What is Calculadora de Empréstimo FHA?

O empréstimo FHA é um financiamento imobiliário segurado pela Federal Housing Administration (FHA), órgão vinculado ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos (HUD). Trata-se de um programa do governo americano voltado para compradores de primeira casa e tomadores com poupança limitada ou histórico de crédito imperfeito. A entrada mínima é de 3,5% com score de 580 ou mais — ou 10% de entrada com score entre 500 e 579. Ao contrário do PMI convencional (seguro hipotecário privado), que é cancelado automaticamente ao atingir 20% de patrimônio, o MIP (Mortgage Insurance Premium) do FHA funciona de forma diferente. Para empréstimos originados após junho de 2013 com menos de 10% de entrada, o MIP anual é exigido pelo prazo total do contrato. A única forma de eliminá-lo é refinanciar para um empréstimo convencional assim que o tomador construir patrimônio suficiente e se qualificar para melhores condições.

How to use

  1. Insira o preço de compra do imóvel e a entrada planejada (mínimo de 3,5% para tomadores com score 580+).
  2. O valor financiado é o preço de compra menos a entrada; o MIP inicial de 1,75% geralmente é incluído no valor financiado.
  3. Informe a taxa de juros anual da proposta do credor ou use as médias atuais de empréstimos FHA.
  4. Confira a parcela mensal estimada, que inclui principal, juros e o MIP anual dividido em 12 parcelas mensais.
  5. Observe o custo total do MIP ao longo do contrato — esse é o número-chave para comparar com um empréstimo convencional com PMI.
  6. Compare o custo total do FHA com um empréstimo convencional a 5% de entrada para determinar qual é mais vantajoso para seu perfil de crédito.

Why it matters

Os empréstimos FHA abrem as portas da casa própria para tomadores que não se qualificam para crédito convencional — especialmente aqueles com score abaixo de 680 ou entrada inferior a 10%. No entanto, o MIP acrescenta um custo de longo prazo relevante. O MIP anual num empréstimo FHA de US$ 250.000 gira em torno de US$ 115–175 por mês. Como o MIP persiste pelo prazo total na maioria dos contratos FHA, o custo acumulado pode superar US$ 25.000–40.000 em 30 anos. Entender isso antes de comprar ajuda a planejar uma estratégia de refinanciamento assim que o patrimônio e o crédito melhorem o suficiente para se qualificar para condições convencionais.

Pro tip

Se seu score for 680 ou mais e você conseguir 5% de entrada, compare as propostas FHA e convencional lado a lado. Nesse perfil, o empréstimo convencional com PMI costuma ser mais barato no total — e o PMI convencional é cancelado automaticamente ao atingir 20% de patrimônio, ao contrário do MIP do FHA, que exige um refinanciamento completo para ser removido. O ponto de equilíbrio depende muito das taxas oferecidas e de quanto tempo você planeja ficar no imóvel.

Perguntas Frequentes

Empréstimos FHA são financiamentos segurados pela Administração Federal de Habitação dos EUA. Exigem apenas 3,5% de entrada com pontuação de crédito de 580+ e permitem pontuações mais baixas do que empréstimos convencionais.
MIP (Mortgage Insurance Premium) é exigido em todos os empréstimos FHA. Inclui um prêmio inicial (1,75% do valor do empréstimo) e um prêmio anual (0,55–1,05% dependendo do tamanho e prazo do empréstimo).
Para empréstimos FHA originados após 2013 com menos de 10% de entrada, o MIP é exigido pelo prazo total do empréstimo. Para removê-lo, você precisa refinanciar para um empréstimo convencional.
FHA é melhor para tomadores com pontuações de crédito mais baixas ou entradas menores. Empréstimos convencionais são melhores se você tem 20% de entrada (evita MIP) e pontuação de crédito acima de 680.